Der Kauf Ihrer ersten Mietimmobilie ist ein großer Schritt für jeden Investor. Es ist eines der größten Vermögenswerte, die Sie kaufen können, und mit ein wenig Zeit und Mühe kann es eine großartige Möglichkeit sein, passives Einkommen zu erzielen.
Doch bevor Sie ein Immobilienmogul werden und ein Imperium aufbauen, sollten Sie mit den Grundlagen beginnen. Das Wissen, wie man ein Haus findet, eine Hypothek aufnimmt und es mit guten Mietern füllt, ist ein wesentlicher Aspekt beim Kauf Ihrer ersten Mietimmobilie.
Werfen wir einen Blick auf die Schritte, die Sie unternehmen müssen, um Ihre erste Anlageimmobilie zu erwerben, sowie auf die Herausforderungen, die sich Ihnen auf dem Weg dahin stellen können. Der Kauf einer Mietimmobilie ähnelt zwar dem Kauf eines Hauptwohnsitzes, doch gibt es einige einzigartige Unterschiede, die Sie beachten müssen.
Mit diesen Tipps und Tricks erhalten Sie die Informationen, die Sie brauchen, um den Prozess so reibungslos wie möglich zu gestalten.
Ist eine Anlageimmobilie das Richtige für Sie?
In Immobilien zu investieren ist nichts für schwache Nerven. Sie müssen nicht nur die Hypothek und die Betriebskosten berücksichtigen, sondern auch an die Mieter denken, die über Erfolg oder Misserfolg Ihrer Investition entscheiden können. Der Besitz einer Mietimmobilie ist in der Regel mit einem größeren Risiko verbunden als eine Investition in den Aktienmarkt. Wenn es Ihnen gelingt, schlechte Mieter zu finden, die die Miete nicht pünktlich zahlen, ist Ihre Rendite nicht nur geringer – sie ist gleich null. Sicher, der Aktienmarkt bringt vielleicht nur 4 bis 5 % pro Jahr, aber darauf können Sie sich mit einem gewissen Maß an Vertrauen verlassen. Mit einer Anlageimmobilie gehen Sie ein größeres Risiko ein. Aber mit einem größeren Risiko geht auch die Chance auf eine größere Belohnung einher, und das gilt insbesondere für Anlageimmobilien.
Im Jahr 2016 lag die durchschnittliche Bruttorendite für Mietinvestoren bei 9,4 %, was einen leichten Rückgang gegenüber den Vorjahren bedeutet, aber immer noch beachtlich ist. 4,8 % betrug die durchschnittliche jährliche Rendite des Dow Jones in den letzten zehn Jahren. Das ist nichts, worüber man sich freuen sollte. Darüber hinaus haben Sie mehr Einfluss auf Ihre Anlageimmobilie als auf den Aktienmarkt. Selbst wenn Sie zum Beispiel jede Flasche Cola light in Ihrem örtlichen Lebensmittelgeschäft kaufen würden, könnten Sie den Aktienkurs von Coca-Cola wahrscheinlich nicht beeinflussen (zumindest nicht merklich). Es sind so viele Faktoren im Spiel. Am Aktienmarkt reitet man auf einer Welle, die bereits vorhanden ist. Bei einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie hingegen können kleine Veränderungen – wie eine neue Tür oder einige kleinere Verbesserungen in der Küche – die Wahrscheinlichkeit erhöhen, gute Mieter zu höheren Monatsmieten zu gewinnen. Bei als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien reiten Sie nicht nur auf der Welle, sondern Sie sind auch Eigentümer der Welle. Das ist eine gute Wahl für Investoren, die eine praktische Möglichkeit suchen.
Wie man eine Hypothek für eine Anlageimmobilie erhält
Eine wichtige Frage beim Kauf einer Immobilie, ob als Anlageobjekt oder als Hauptwohnsitz, lautet: „Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ Beginnen Sie mit einem Hypothekenrechner, um eine Vorstellung von den Zinssätzen und den monatlichen Zahlungen zu bekommen, und lassen Sie sich dann eine Vorabgenehmigung geben, um zu sehen, wie viel Geld Ihnen zusteht. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihrem Home Loan Expert mitteilen, dass Sie am Kauf einer Anlageimmobilie interessiert sind, für die andere Regeln gelten als für einen Hauptwohnsitz.
Lassen Sie sich zuerst eine Vorabgenehmigung geben
Einer der größten Fehler, den Immobilienkäufer aller Art begehen, ist die Suche nach einer Immobilie, bevor die Finanzierung gesichert ist. Angenommen, Sie finden nach monatelanger Suche das perfekte Mietobjekt. Doch bis Sie eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek erhalten, ist das Haus bereits an einen anderen Käufer vergeben. Wenn Sie jetzt eine Vorabgenehmigung erhalten, können Sie bei einem guten Angebot sofort zuschlagen.
Ein weiteres Problem bei der Suche vor der Vorabgenehmigung ist, dass Sie nicht wissen, für wie viel Geld Sie tatsächlich in Frage kommen. Es würde Ihnen das Herz brechen, wenn Sie sich Häuser in einer bestimmten Preisklasse ansehen und dann feststellen müssten, dass Sie für weniger Geld in Frage kommen. Wenn Sie eine Vorabgenehmigung erhalten, können Sie eine fundierte Entscheidung über die Anlageimmobilie treffen, die Sie kaufen möchten.
Agenturdarlehen für Anlageimmobilien
Für eine Anlageimmobilie werden Sie wahrscheinlich ein Agency-Darlehen in Anspruch nehmen, d. h. das Darlehen wird von Fannie Mae oder Freddie Mac abgesichert. In den meisten Fällen können Sie kein FHA- oder VA-Darlehen für eine Anlageimmobilie erhalten. Die Ausnahme wäre, wenn Sie eine Immobilie mit mehreren Einheiten kaufen und planen, in einer der Einheiten zu wohnen und die anderen zu vermieten. Wenn Sie planen, diesen Weg zu gehen, sollten Sie zunächst mit einem Experten für Wohnungsbaudarlehen sprechen.